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【厦门2014年供地计划解读】商住用地放量 岛外东部发力

 

  邮轮母港拟推百万平综合体用地,全市计划供应量创新高

 

                                                                                                   文/图智土地研究中心  

2014年厦门市共拟出让经营性用地 57 幅,供应土地面积约345公顷,总建筑面积 904万平米。相比2013年,今年的供应土地宗数略少,但土地供应面积基本持平。其中商住地块(含居住综合体)计划供应26幅,总建筑面积446万平米,是去年实际成交的3倍。

今年厦门土地供应的重点区域依然是岛外,拟出让土地36幅,土地面积约为284公顷,总建筑面积为 700.5万平米,占比78%,计划总量达到近年供应新高,一方面说明厦门将加快推进“岛内精做减法,岛外多做加法”的城市建设步伐。另一方面说明厦门继续加大土地供地以缓解市场供求紧张的局面,进一步引导房地产市场健康发展。

 

年份

岛内(万平米)

岛外(万平米)

合计

土地 面积

占比

建筑 面积

占比

土地 面积

占比

建筑 面积

占比

土地面积

建筑面积

2007

61.35

33%

133.31

28%

126.68

67%

345.47

72%

188.23

478.79

2008

31.74

46%

86.43

50%

37.69

54%

85.77

50%

69.43

172.2

2009

82.16

26%

242.99

31%

230.96

74%

543.5

69%

313.12

786.49

2010

90.93

18%

210.49

24%

424.21

82%

677.88

76%

515.14

888.37

2011

51.14

23%

138.37

27%

168.62

77%

372.43

73%

219.76

510.8

2012

35.93

15%

160.46

25%

199.29

85%

491.67

75%

235.23

652.13

2013

49.7

33%

119.5

31%

101.48

67%

266.2

69%

151

385.73

2014年(计划)

61.15

18%

203.85

22%

284.00

82%

700

78%

345.16

904.37

备注:2014年为计划出让数据,仅供参考                                   数据来源:图智土地研究中心

 

一、区域与数量分析

   岛内仅占比22%   邮轮母港地块入市

2014年岛内计划供应21幅地块,多为商业、办公、酒店。土地面积约为61.16公顷,建筑面积为203.84万平米,总量虽然比去年成交量翻了一番,但仅占全市的22%

思明区拟出让8幅地块,土地面积6.6万平米,建筑面积33.1万平米。均位于岛内东部片区,其中5幅位于观音山片区,3幅位于思明区开元工业园区。湖里区拟出让13幅地块,土地面积54.5万平米 建筑面积140.7万平米。重点供应区域为五缘湾和东渡片区。继去年仅存的钟宅商住地块顺利成交后,五缘湾今年拟推地块为办公(综合体)和医疗用地;为加快厦门邮轮母港建设,东渡片区亦计划有两幅大体量综合体地块入市,规划建筑面积达101万平方米,是厦门有史以来最大体量的综合体地块,除了用于建设邮轮母港航站楼外,还将结合地铁二号线打造成以邮轮旅游、购物、娱乐休闲的大型综合体,全面辐射厦漳泉区域。

从岛内供地区域分布可以看出,除东渡邮轮地块外,今年岛内的土地供应仍重点集中在东部片区。究其原因为岛内其他区域为城市存量用地,实际可利用土地不多,“三旧改造”项目推进要较长时间,轨道1号线建设大幕刚启,供地尚需时日;而岛内东部近年来城市建设新兴区域,土地供应仍有一些空间,将重点围绕五缘湾和两岸金融中心两大片区,供应办公商业,以及医疗、酒店等公建配套用地。

 

 

 

数据来源:图智土地研究中心

海沧供地大幅减少  集美同安再次发力

 

在由“单中心”转变为多中心的城市发展思路主导下,岛外四大新城的开发建设日渐成熟,新的板块、片区不断崛起,为土地供应放量提供了先决条件,岛外今年拟出让地块规划总建面积701 万平米,再创历史新高,但岛外四区的供地格局也出现了较大的变化。

去年海沧成交土地总建筑面积91.5万平米,位居全市第二,今年拟推量大幅萎缩,仅出让5幅地块,土地面积13.69万平米,建筑面积34.12万平米,比2013年实际供地总面积大幅缩减61%,仅占岛外供应总量的5%。近年内来海沧城市建设中心已经转移至北部马銮湾和东孚片区。马銮湾在去年曾掀起一波供地热潮,并屡次刷新区域楼面地价,今年因涉及重新调整规划定位,加上收储用地有限,导致供地量偏少。

反观同安和集美,在经历了2013年的供应低谷之后,今年供地大幅增加。集美依托地铁一号线的规划动工,加上去年计划但实际未供应的部分土地,再掀一轮供地热潮。拟出让12幅地块,土地面积74.53万平方米,建筑面积198.6万平米,比去年成交暴涨7倍。同安大幅增加了同安滨海新城的土地供应量,而一改去年低迷形势,供地总量“井喷”,计划出让9幅地块,土地面积约123万平米,建筑面积约243万平米,位居全市第一,远超过去年成交的21.3万平米,

 

东部市级中心启动,翔安继续大规模供地

 

去年翔安土地成交总建筑面积119万平米,成为全市土地出让量最大的区域,今年继续保持大规模土地供应,拟出让10幅地块,土地面积72.71万平米,建筑面积228.3万平米,比去年成交量几乎翻番。今年1月份,市规划局明确厦门东部市级中心选址翔安东坑湾,并定位为岛外城市公共服务中心,具备行政、文化、会展及商贸物流等功能,促进厦漳泉同城化发展,提升厦门作为区域型中心城市实力。翔安供地区域出现从翔安大道东部沿线逐渐过渡到西部的趋势。

 

二、地块性质分析

 

商住用地供应放量  同安翔安领跑全市

2014年厦门商住用地计划供应量大幅增加,拟出让的57幅经营性用地中,居住用地(含居住综合体)共有26幅,土地面积194.3万平米,总建筑面积达446万平米,翔安拟推商住用地8宗,土地面积约63.2万平米,总建筑面积151.2万平米,占比33.9%;同安拟推商住用地7宗,土地面积约81万平米,总建筑面积151.2万平米,占比34%;集美拟推商住用地10宗,土地面积约47万平米,总建筑面积134.5万平米,占比30.1%,海沧区仅1宗,土地面积约3万平米,建筑面积9万平米,仅占比2%

 

 

 

 

数据来源:图智土地研究中心

思明办公商业主导  湖里性质多元化

岛内计划供应用地性质均为商办(酒店)用地,无商住用地。土地面积61.15万平米,规划总建筑面积203.8万平米。思明区除塔埔安置房北侧酒店、商业地块外,均为办公、商业性质。湖里区拟供应土地性质较为丰富,虽以商办用地为主,但区域内的邮轮母港片区、五缘湾片区内有综合体用地、交通枢纽、文体娱乐、医卫慈善等性质用地,希望通过多元化的土地用途引导进一步促进完善湖里区城市功能、推动岛内均衡发展。

 

 地铁助力集美投资  滨海新城凸显价值

集美今年拟出让商住用地较分散,但不乏优质地块。其中集美新城、北站、北部片区为供应重点区域。集美依托轨道1号线、厦门北站等交通枢纽,大大拉近与岛内距离,加上集美新城日渐完善的公建配套设施,杏林湾无可比拟的景观环境,学区浓厚的教育人文氛围、将成为岛外最具投资潜力的区域。可重点关注地铁沿线的集美新城4#5#地块,7#9#地块,以及可享第一排无敌海景的北部新城4-8#10-13#综合体地块。

同安今年拟推7幅商住地块,土地总面积80.01万平米,占同安年度拟出让地块总量65%,集中分布于同安老城区和滨海新城两大区域。受益于去年火热的土地市场,同安也成为开发企业竞相争抢的区域。建议重点关注滨海新城三幅商住地块。区域凭借厦漳泉几何中心地域条件、环同安湾景观资源优势、华强游乐产业、海洋公园等利好规划,加上地处岛外东部市级中心辐射范围,同安滨海新城凸显巨大投资价值。

 

翔安商住用地暴增  或再掀投资热潮

翔安今年办公用地锐减,而大幅增加了商住用地供应。由于翔安南部新城办公用地经过两年来的密集供应,所剩不多,而商住用地在去年遭遇疯抢,屡次刷新区域楼面地价,带动楼市销售量和价格也达到历史新高。因此增加商住用地供应乃市场大势所趋。区域所推商住地块大多分布于翔安南部新城和新店片区。其中翔安区政府北侧地块,洪钟大道与琼湖路交叉口西南侧地块,依托汇景商业广场的完善配套,宜居的居住环境,值得重点关注。另外,新城中路与滨海大道交叉口两幅地块,位于规划的岛外东部市级中心的边缘,未来将受益于利好规划,具备较强的投资潜力。

 

 

三、地块规模分析

 

邮轮母港巨无霸地块称雄厦门

纵观全厦门,岛内以商办用地为主,鲜有超过10万平方米的地块,平均体量上较之岛外略逊一筹。岛内唯一一幅堪称“巨无霸”的大体量综合体地块位于湖里区,为东渡邮轮母港南面地块,地块用途为交通枢纽(航站楼)、酒店、办公、商业、文体娱乐,其总建筑面积逼近80万平方米,与另一块邮轮母港北地块总建筑面积之和超100万平方米,称雄全厦门。另外,岛内总建面积在10万平方米以上的中等体量地块有两块,即厦门高崎机场航站楼南侧地块、五缘湾片区的医卫慈善用地,体量分别为11万平方米以及19万平方米。其余商办地块体量均中等偏小,规模集中在3-8万平方米区间内。

 

 

 

 

 

 

数据来源:图智土地研究中心

关注滨海新城翔安大体量地块

 

由于供地区域持续向岛外倾斜,加之岛外四大新城尚有足够可开发建设空间,因而岛外理所当然成为大体量地块的舞台。岛外大体量地块主要分布在同安、翔安、集美,其中又以同安为甚。同安拟出让的9幅地块中,总建面积超30万平方米的地块5幅,而翔安区则贡献了两块“重量级”地块,位于新城中路与翔安西路交叉口东北侧地块与翔安南部新城首期开发区B14B15B23B24B25的两块地块总建面积高达72.26万平方米与66.06万平方米。从地块所处区域可以看出,岛外大体量地块均围绕滨海新城城区、交通枢纽、城市主干道分布。值得一提的是同安新城2014年拟出让土地也都拥有较大体量,以30-45万平方米总建面积的地块居多。

 

 

四、前瞻与总结

   2014年供地计划特点总结::土地供应总量稳步增加,供地区域进一步向岛外倾斜,同安、翔安、集美供应放量;拟推地块以居住用途为主,主推岛外大体量含居住性质地块(含居住综合体),岛内多为办公地块。

 

对比2013年的土地实际出让情况,在维持岛内外出让地块总建面积之比为2:8的前提下,拟增加同安、翔安区的供应总量。地块性质上,居住性质地块占比进一步加大,但岛内无商住地块供应,全市各类非居住性质地块供应相应减少。拟推地块平均体量有所增加,商住性质以大地块为主。

 

 

 

图智深度解读2014年供地计划:

1)响应厦门“新国六条”规定,维持市场供需平衡需要: 2014年厦门计划供应土地总量比去年实际成交量、计划供应量均大幅增加,与新国六条提出的住房用地供应总量应不低于过去5年平均实际供应量的要求相吻合。该项政策的落实,将确保厦门商品住宅库存量稳定在合理区间(据厦门土地房产研究中心数据统计,截止20142月底,厦门可售及待售商品住宅存量约985万平方米,若以厦门近两年来月均40万平方米的去化速度,去化周期低于两年),有利于商品住宅市场实现供需平衡。

2)地铁交通规划建设利好助推岛外新区土地投资:伴随厦门轨道交通一号线正式动工,多年来困扰厦门本地居民的“岛内外心理距离隔阂”已被彻底打破。岛外新城的开发建设已取得明显成效,地块价值逐步显现,未来,厦门的城市建设围绕岛外发展毋庸置疑。集美依托北站、轨道1号线,海沧马銮湾区域依托第二西通道和轨道2号线,将创造大量土地投资的好契机。

3)站在城市新发展高度,积极推进东部市级中心规划建设:厦门东部市级中心已选址翔安,位于环东海域沿岸东坑湾至翔安区新店镇一带。新区辐射范围内的同安滨海新城、翔安新城、翔安南部新城由此成为岛外重点发展区域。本年度上述区域拟出让15幅地块,总建面积426万平方米,占据全市总量约“半壁江山”。加快区域的地块出让,主推商住及商业综合体地块,对于后期人气的聚集、住房消费需求的增长、城市功能的完善将起到积极的带动作用。

 

 

 

 

附件

         

2014年厦门市经营性用地出让计划

序号

项目名称

 

土地坐落
(四至)

拟出让
土地用途

土地面积
(平方米)

建筑面积
(平方米)

 

思明区

1

观音山片区塔埔安置房北侧地块

市级

观音山片区塔埔安置房北侧

酒店、商业

5403

33000

2

观音山营运中心环岛干道东侧A3地块

市级

观音山片区环岛干道与虎仔山路交叉口东北侧

办公、商业

7243

34000

3

观音山营运中心环岛干道东侧A1A2地块

市级

观音山片区环岛干道与虎仔山路交叉口东北侧

办公、商业

10654

53000

4

观音山营运中心环岛干道东侧A4地块

市级

观音山片区环岛干道与虎仔山路交叉口东北侧

办公、商业

6839

34000

5

观音山营运中心环岛干道东侧A5地块

市级

观音山片区环岛干道与虎仔山路交叉口东北侧

办公、商业

3245

20000

6

思明区开元工业园前埔路东侧B-04地块

市级

思明区前埔路与蔡岭路交叉口东南侧

办公、商业

18103

80000

7

思明区开元工业园前埔路东侧B-09地块

市级

思明区前埔路与蔡岭路交叉口东南侧

办公、商业

11511

56000

8

思明区洪莲中路与洪莲路交叉口西北侧地块

市级

洪文路以西、洪前路以北

办公

3358

21430

小计

66356

331430

湖里区

9

湖边水库金钟路与环湖里大道交叉口西南侧地块2013P02

市级

湖边水库金钟路与环湖里大道 交叉口西南侧

商业、办公

17123

80000

10

湖里区邮轮母港北地块

市级

东渡路以西,海沧大桥桥头以南

商业、酒店、文体娱乐

56800

210000

11

湖里区邮轮母港南地块

市级

东渡路以西,海沧大桥桥头以南

交通枢纽(航站楼)、酒店、办公、商业、文体娱乐

168213

796000

12

湖里区厦门高崎机场航站楼南侧地块

市级

湖里区厦门高崎机场航站楼南侧

商业、办公、酒店

115100

119100

13

五缘湾片区五缘湾道东侧A1地块

市级

五缘湾片区五缘湾道东侧

办公(或综合体)

17022

60000

14

五缘湾片区五缘湾道东侧A2地块

市级

五缘湾片区五缘湾道东侧

办公(或综合体)

18825

68260

15

五缘湾片区五缘湾道东侧A3地块

市级

五缘湾片区五缘湾道东侧

办公(或综合体)

18227

68400

16

五缘湾片区五缘湾道与金山路交叉口西南侧A1地块

市级

环湾路南侧,金山路以西

办公

9842

25000

17

五缘湾片区五缘湾道与金山路交叉口西南侧A2地块

市级

环湾路南侧,金山路以西

办公

9066

40800

18

五缘湾片区仙岳路与金山路交叉口西北侧地块

市级

五缘湾片区仙岳路与金山路交叉口西北侧

医卫慈善用地

69045

190700

19

五缘湾片区环湾道与金山路交叉口西南侧地块

市级

环湾路南侧,金山路以西

医卫慈善用地

25530

待定

20

湖里高新园305地块

市级

湖里高新区内

办公

14389

28777.7

21

湖里高新园608地块

市级

湖里高新区内

办公

6000

20000

小计

545182

1707038

海沧区

22

汽车4S5#地块

区级

海沧区坪埕南路与坪埕东路交叉口西北侧(5号)

商业、办公

8872

13600

23

汽车4S6#地块

区级

海沧区坪埕南路与坪埕东路交叉口西北侧(6号)

商业、办公

6298

12600

24

新阳3#地块(商业办公部分)

区级

马銮湾大道南侧、新景路两侧

商业、办公

51300

100000

25

孚中央商业2#3#地块

区级

孚莲路东侧、孚安路南侧、孚中央西路西侧

居住、商业

30000

90000

26

海沧新城北区钟林路西侧地块

市级

钟山村东侧、钟林路西侧、钟林北路南侧

交通枢纽站房、办公、商业、居住(倒班宿舍)

40500

98000

小计

136970

314200

集美区

27

灌口风景湖南侧地块(风景湖135号地块)                                           

区级

灌口风景湖南侧

居住、商业

34386

57768

28

集美杏林北路与杏锦路交叉口南侧地块(4#5#地块)

区级

集美杏林北路与杏锦路交叉口南侧

居住、商业

74359

243150

29

杏林北路与杏锦路交叉口南侧地块(7#9#地块)

区级

集美杏林湾西侧,杏锦路与杏林北路交叉口南侧

居住、商业、办公

72517

191660

30

海凤路与美峰路交叉口西北侧地块(集美北部新城区零星地块16#-17#整合地块)

区级

东至美峰路、西至规划地块、南至海凤路、北至叶东路

居住

23292

58230

31

集美滨海西大道西侧大型综合体项目(环东海域4#-8#,10#-13#

区级

东至滨海西大道,西至美峰路,南至海凤路,北至东

商业、居住、办公

136813

342033

32

杏前路与杏滨路交叉口西南侧地块          

区级

杏前路与杏滨路交叉口西南侧

居住

21481

42962

33

集美区海翔大道与厦安高速连接线交叉口西南侧地块

市级

集美区海翔大道与厦安高速连接线交叉口西南侧

其他商服用地(文化创意)

99871

74160

34

原新站公租房西侧地块

市级

厦门(新)站片区天水路与圣岩路交叉口北侧

居住

28800

51900

35

集美大道与杏林湾路交叉口南侧地块

市级

东至集美大道 西至IOI地块 南至园博湾 北至杏林湾路

居住、商业(或总部办公)

148969

479500

36

集美大道与文竹路交叉口东北侧地块

市级

东至规划路 西至博知路 南至文竹路 北至规划路

居住、商业

70618

208220

37

圣岩路与岩通路交叉口东南侧地块(北站北广场北侧B1地块)

市级

东至岩安路 西至岩通路 南至岩景路 北至圣岩路

居住、商业、办公

19629

143000

38

诚毅中路与海翔大道交叉口东北侧地块(白鹭单塔)

市级

东至诚毅东路 西至诚毅大街 南至海翔大道 北至诚毅北路


办公

15065

94000

小计

745800

1986583

同安区

39

 同安区凤岗路南侧地块(杜桥04-03地块)

区级

凤岗路南侧

居住、商业

28143

80000

40

银湖中路与二环西路交叉口东南侧01-04地块

区级

厦门市第二外国语学校西侧

居住、商业

28979

65750

41

同安二环西路(凤岗村)西侧地块

区级

二环西路(凤岗村)以西

居住

74826

164617

42

汀溪小城镇核心区一期用地(四号、五号、七号、八号、九号人工水系以西、十一号、十二号地块)

省级

汀溪小城镇

旅游度假(或居住)

216842

130106

43

同安新城滨海西大道与通福路交叉口东南侧地块(A地块)

市级

同安新城滨海西大道与通福路交叉口东南侧

居住、商业、幼儿园

145700

320000

44

同安新城官浔溪南侧地块(滨海大道东侧、金都海尚国际北侧居住地块)

市级

滨海西大道东侧、官浔溪南侧

居住、商业

153189

428928

45

同安新城西洲路与滨海西大道交叉口东南侧地块

市级

同安新城西洲路与滨海西大道交叉口东南侧

办公、商业、酒店

226404

454480

46

同安滨海新城内大道与滨海东大道交叉口南侧地块(D地块)

市级

同安滨海新城内大道与滨海东大道交叉口南侧

居住、商业

162858

325700

47

同安新城滨海西大道东侧核心公建区地块(商务环)

市级

同安新城滨海西大道东侧

办公、商业、酒店

193188

451360

小计

1230127

2420941

翔安区

48

新城中路与滨海大道交叉口西南侧地块

区级

新城中路与滨海大道交叉口东南侧地块

居住、商业

43356

108390

49

新城中路与滨海大道交叉口东南侧地块

 

新城中路与滨海大道交叉口东南侧地块

居住、商业

90973

225100

50

翔安东路与新店路交叉口西南侧地块

区级

翔安东路与新店路交叉口西南侧

居住、商业

21913

54783

51

翔安南路与翔安大道交叉口西南侧地块

市级

翔安南路与翔安大道交叉口西南侧

办公、商业、居住、酒店、会展

待定

待定

52

翔安区区政府北侧地块

市级

翔安区区政府北侧

居住、商业

36834

73700

53

新城中路与翔安西路交叉口东北侧地块

市级

新城中路与翔安西路交叉口东北侧

居住、商业

278253

722660

54

洪钟大道与琼湖路交叉口西南侧地块(A2A3A4A5

市级

位于翔安区13-12新店片区,西临翔安大道

居住、商业

73666

136500

55

望嶝北路与新店路交叉口西南侧地块

市级

望嶝北路与新店路交叉口西南侧

居住、商业

86945

191279

56

翔安南部新城首期开发区B14B15B23B24B25

市级

翔安区翔安南部新城片区翔安大道与翔安西路交叉口东北侧

办公、商业

63738

660600

57

翔安大道与窗东路交叉口东南侧地块

市级

翔安大道与窗东路交叉口东南侧

办公、酒店

31466

110469

小计

727144

2283481

合计

3451580

9043672

注:上述数据及出让时序仅供参考,以地块出让公告发布的数据为准。

 

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