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国内外城市综合体案例分析

国内外城市综合体案例分析

 

——以香港太古广场和北京华贸中心为重点

 

自世界第一个城市综合体诞生以来,人们就把城市综合体与庞大的建筑群、商业中心、城市地标、城市发展引擎联系在一起。就像美国纽约曼哈顿洛克菲勒中心,英国伦敦的金丝雀码头,日本的东京中城、六本木,香港的太古广场,中国深圳的万象城、北京的国贸,它们外在以摩天大楼的形式丰富着城市的天际线,内在以功能集约的聚合力量营造着城市新中心。它们是展示城市鼎盛的符号,是城市的名片,城市的动力旗舰,用钢筋铁骨般的巨桨把城市进程大步推向前进。

 

 

一、             纽约洛克菲勒中心

 

 

(一)洛克菲勒中心简介

洛克菲勒中心位于美国纽约最繁华的曼哈顿区中部,是一个包括19幢大楼、占地22英亩集商业、娱乐和办公等城市功能的大型建筑群。主要建筑始建于1931年,1940年完成。建筑群区域涵盖第五大道至第六大道,以及第48大街至52大街之间,共占地45000平方米。建筑群的主体是GE大厦,共有70层,高259。外观强调垂直线条,是板式高层建筑的雏形。

20071210,孩子们在“便士丰收的田野”开幕式上摆放硬币的情形,放置这1亿枚硬币区域长49.5、宽9,宽度相当于一条街道。1932年起,每年圣诞节前夕,洛克菲勒中心广场都要竖立一棵纽约市最大的圣诞树,这里的圣诞夜景时来纽约的游客必看之处。

(二)案例启示

洛克菲勒中心对于公共空间的运用开启了城市规划的先河,因此号称是20世纪最伟大的都市计划之一,整个建筑布局紧凑,密集有序。这块区域占地22英亩,由19栋建筑围塑出来的活动区域,对于公共空间的运用开启了城市规划的新风貌,完整的商场与办公大楼让中城继华尔街之后,成为纽约第二个市中心,对都市人的生活产生了巨大的影响。

洛克菲勒中心在建筑师上最大的冲击是提供公共领域的使用,这种为普通大众设计的空间概念引发后来对于“市民空间”的重视,巧妙地利用大楼的大厅、广场、楼梯间、路冲设计成行人的休息区、消费区,彻底落实为广大中产阶级服务的目的。北京在规划建设中央商务区时就参考了洛克菲勒中心的经验。

 

 

二、             东京六本木新城

 

(一)六本木新城简介

六本木新城2003年正式开业,总建筑面积78万平方米,经历17年完成建设,由美国捷得、KPF等多家设计公司联合完成。它是以组集办公、住宅商业设计、文化设施、酒店、豪华影院和广播中心为一身的建筑群。六本木新城里的建筑,包括了朝日电视台总部、54层楼高的森大厦、凯悦大酒店、维珍影城、精品店、主题餐厅、日式庭园、办公大楼、美术馆、户外剧场、集合住宅、开放空间、街道、公共设施等,几乎可以满足都市生活的各种需求。

 

(二)案例启示

六本木新城在一个高密度拥挤的城市中心建立起来的一个新的城市布局。借助其处在城市的中心位置优势,通过充分利用城市的竖向空间化来对接城市功能,从而创造出更多的可供人们使用的空间,满足了人们沟通和互动,减缓了压力和劳顿,减缓了要求有更多私人空间的需求,从而能够充分享受城市生活。

以便利的交通为基础,六木本依据综合的理念把商铺、餐饮和一些服务设施交错搭配在一个像大咖啡馆的公共空间里,所有店铺都对外开放,这样提供了时间高效性的混搭组合不仅便利了在此居住和办公的人们也吸引了东京其他地区的人流,使该地区空间因店铺和人流之间的高互动性、便利性而充满活力和聚合力。

 

 

三、             香港太古广场

 

(一)香港太古广场的定位

定位:香港最顶级的综合体物业甲级写字楼+顶级购物中心+五星级酒店+顶级公寓

 

(二)香港太古广场地理位置

1、太古广场位于金钟地铁站上盖,是香港及九龙(荃湾)两条地铁线的交汇点;

2、太古广场座落于香港核心地带,香港的重要地点,例如香港公园、香港政府办公大楼、高等法院、英国领事馆及英国文化协会等都近在咫尺,占尽地利优势;

3、太古广场向北可拥览浩瀚的海景,而向南则面对占地十公顷香港公园宁静的环境;

4、太古广场总占地三十二万平方呎,于一九九零年落成,包括四座大楼及一个购物中心,共提供近五百万平方呎的楼面,包括有甲级写字楼、酒店式公寓、三间五星级酒店、购物商场和会议中心等。

 

 

(三)香港太古广场各部分简介

1、甲级写字楼部分

太古广场一座:建筑面积860,000平方呎(约1858平方米)、楼高36层的甲级商厦,每层面积由20,000平方呎至22,000平方呎,首层为会议中心设施;太古广场二座:建筑面积700,000平方呎、楼高27层的甲级商厦,每层面积由21,000平方呎至22,000平方呎;太古广场三座:建筑面积644,000平方呎、楼高34层的甲级商厦,每层面积约20,000平方呎。

2、顶级购物中心部分

太古广场购物中心共分四层,提供楼面面积七十一万平方呎,场内提供超过一百三十间零售店铺及食肆,并提供多个展览场地;国际品牌专卖店为主、主力核心店为国际品牌百货店;除百货店外,全部采用室内街;优越的共享空间,五百个车位的停车场。

3、五星级酒店和顶级公寓

 

 

 (四)香港太古广场的项目特点

1、综合体价值的利用

1)太古广场为中环地区的时尚品牌与活力中心:太古购物广场汇集国际名流;会议展览中心使综合体成为香港时尚发布场;金钟电影院引领港岛娱乐文化;高档餐饮品牌店以及融入商场各角落的咖啡休闲吧;多家五星级商务酒店集聚与高级酒店式公寓使综合体成为夜间中环的活力中心;

2)通过国际五星级酒店及国际品牌商场建构综合体价值标杆:万豪酒店、太古购物广场国际顶级品牌百货店及国际品牌专卖店奠定综合体的展示价值,即消费者的感知价值得到最大化挖掘;

3)各功能间的互连互通大大延展了共享空间,统一管理与相互服务达成了最大化的资源共享。

2、海景价值的利用

1)设计上考虑尽可能多面海景的办公楼;

2)高层单位面海景的酒店式公寓;

3)酒店中通透且直面海景的咖啡吧。

3、经营方式

1)各酒店均采用持有20%的权益的方式;

2)酒店式公寓部分全部销售;

3)写字楼和购物中心采用出租经营的方式。

 

(五)香港太古广场成功的关键因素

1、外因:

1)优越的地理位置,依托于港岛CBD,位于商业区核心区;

2)良好的交通环境,位于地铁上盖。

2、内因:

1)各功能物业均为顶级形象、均具有一定规模,都可成为第一吸引物;

2)各功能形象档次统一,相互形在支撑,写字楼为购物中心、酒店、公寓带来客源,而其又为写字楼形成良好的配套;

3)统一的管理与相互服务,形成最大化的资源共享;

4)各功能配合形成使用的全时段,保持24小时都为活力中心;

5)开发商对商家及客户有力的控制,保持了整个物业的形象与档次;

6)设计良好,保证了各功能物业相互不受干扰,且充分利用为海景资源。

 

 

 

四、             北京华贸中心

 

 

 

北京华贸中心坐落于长安街国贸桥以东900处。这座集写字楼、酒店、商城、国际公寓、商务楼和公园组成的地标性百万平米超大规模商务建筑集群,已经成为高端、时尚、现代的国际级商圈。它的出现使CBD繁华地段东移,确立了CBD新的商务地标。

 

1、区位交通

华贸中心西距国贸900,东临东四环四惠桥,西望长安街。在交通方面,建立地铁及多条公交线路构筑的立体交通系统;与地铁1号线连通的地下人行过街通道,直达写字楼;地面实行人车分流,安全畅通;华贸中心整体地下车位近5000个,为华贸商圈共享。

 

2、规划布局

在总体规划上,建筑在南北向被有机的组织起来。写字楼区面向长安街,并由其面向南侧的步行广场给写字楼提供高尚的商业办公氛围;公寓区位于用地北部,拥有它相对独立的公寓区花园及水景;商业区与酒店位于用地的中部。由写字楼和酒店共同围合成一个主题公园。

 

3、写字、商务楼

华贸中心的物业类型包括:公寓、商务楼、酒店、商业、写字楼、公园。写字楼方面,华贸中心写字楼呈45度角度面对长安街,整体设计由美国KPF建筑设计事物所担纲。风格纯净、间洁、明快、凌厉,具有最大化开阔视野、最大化自然采光,极富纪念性和时代感,是为国际化公司量身打造的5A写字楼。

华贸商务楼呈半环抱式拥抱着中央水景花园,环境宜人,外立面造型新颖美观,挑空豪华装修大堂。

华贸行政级商务楼,创新规划跃层办公,每三层一个走廊,办公空间或上跃或下跃。华贸创意商务楼,共13层,总面积2万平米,每套200300平米,空间分区合理,并配置分户式空调,商住两宜,尤为适合艺术工作室等个性化公司入驻,享有高舒适度创意办公空间。

 

 

  

4、商业配套

华贸中心的商业有华贸购物中心、新光天地、华贸广场、华贸商业街。

华贸购物中心位于华贸写字楼裙房,建筑面积约4万平米,营业楼层共五层,购物动线流畅无碍,购物环境宁静幽雅,提供高档流行商品及尊贵服务,形成设施齐全、配套合理的时尚中心。华贸购物中心汇MALO、兰博基尼、捷豹等众多国际品牌,更融合多家定制服务品牌概念店,旨在打造京城首家具有定制特色与文化艺术感的会所型购物中心。

新光天地由北京华联集团与台湾新光三越百货公司合资成立,总建筑面积逾18万平米,是国内单体面积最大的百货公司,地下四层,地上六层,营业面积12万平米。新光天地整合国内外百货零售业的领先优势,汇集了从全国顶级精品到街头个性时尚,从法国百年经典美食到老北京风味小吃,从未来生活科技到各家家居精品的来自全世界的938各品牌。新光天地是一座用生活艺术品位营造商业人文气息的购物乐园。

华贸广场独距华贸商圈第一围合核心地带,东与丽思卡尔顿酒店、JM万豪酒店相邻,西倚中国最大单体百货店新光天地,南望著名跨国公司云集的华贸写字楼,几组大气而精致的半开放式建筑小品。

华贸商业街位于华贸中路北侧,总建筑面积约2.2万平米,与华贸新光天地、两座超豪华酒店共同组成全长300多米、宽15的繁华商业街区。华贸商业街将传统零售方式升级到SHOWROOM模式,以开放式楼梯巧妙结合一层、二层零售陈列区与三层商务洽谈区,为知名品牌量身订造个性化展示空间,实现了经营者将产品零售与批发相结合的梦想。

 

5、酒店公寓

华贸中心拥有万豪国际集团旗下的万豪酒店、丽思卡尔顿酒店、万丽酒店、万怡酒店等。

北京丽思卡尔顿酒店位于北京华贸中心华贸东路与华贸中路的连接处,拥有305间客房,于20071212正式开业,完整地呈现了十八世纪英伦庄园风格。

华贸国际公寓中央水景公园,组团式绿化,分点式绿化,散落在社区每栋楼间。华贸国际公寓部分采用板塔结合的设计,自然围合中央水景花园,创造最佳的景观空间,增加了社区的灵动自然之美。

 

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